रेरा कायदा लागू झाल्यानंतरही रिअल इस्टेट सेक्‍टरमध्ये ग्राहकांच्या फसवणुकीवर संपूर्णपणे चाप बसलेला नाही. मात्र, काही खबरदारी घेतल्यास फसवणुकीच्या जोखमीपासून बचाव करणे शक्‍य आहे. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे कोणत्या योजनेत किती फायद्याचे आश्‍वासन दिले जात आहे, ते पाहणे आवश्‍यक आहे. जर अधिक परतावा असेल तर जोखीमही तेवढीच वाढेल. बॅंकांचे उदाहरण घ्यायचे झाले तर, योजना कितीही आकर्षक का असेना, सर्वसाधारणपणे बॅंका मुदत ठेवीवर 6 ते 8 टक्के व्याज देत आहे. अधिकाधिक बॅंका पाच ते दहा टक्‍क्‍यांपर्यंत परतावा देऊ शकतात. मात्र एखादी योजना वीस ते तीस टक्के परतावा देण्याचे आश्‍वासन देत असेल तर अशावेगळी गुंतवणुकीपासून दूर राहिलेलेच बरे.

बायबॅक योजनेचे मायाजाल
घर किंवा दुकानसंदर्भातील बायबॅक योजना म्हणजे मालमत्ता परत खरेदी करण्याच्या आश्‍वासनावर बिल्डर एखादी योजना आणत असेल तर त्यात जोखीम असणारच. अशा काही योजनांत तर ग्राहकांना बाजारभावापेक्षा खूपच कमी डाऊनपेमेंटवर मालमत्ता खरेदी करण्याचा प्रस्ताव दिला जातो. तसेच उर्वरित रकमेसाठी कर्जाची व्यवस्था करण्याचा सल्ला दिला जातो. एवढेच नाही तर सुरुवातीचे काही हप्तेही स्वत: देण्याची तयारी विकासक करतात. ती मालमत्ता काही वर्षांनंतर ग्राहकाकडून खरेदीची हमी घेतली जाते. अशा स्थितीत ग्राहकाला वरवर खूप फायदा दिसतो आणि तेथेच फसतो. अशा योजना डोळ्यात धूळफेक करणाऱ्या असतात.

विकासकाची योजना
तज्ज्ञांच्या मते, विकासक स्वस्त योजनेतून अधिक पैसा मिळवण्यासाठी बायबॅक योजना सुरू करू शकतात. आज गृहकर्जावर व्याजदर 8.65 ते 13.30 टक्‍क्‍यांपर्यंत आकारले जात आहे. या तुलनेत विकासकांना बॅंकाकडून सुमारे 20 टक्के किंवा यापेक्षा अधिक कर्ज मिळते. याप्रमाणे योजना सुरू करताना आणि सुरुवातीच्या काळात काही हप्ते भरण्याचे ग्राहकांना आश्‍वासन देऊन विकासक कमी व्याजदरावर आपल्या योजना पूर्ण करण्याचा जुगार खेळतात.

किंमत वाढण्याची अपेक्षा
बायबॅक योजना ही किंमत वाढण्याच्या अपेक्षेवर सुरू केली जाते. योजना पूर्ण झाल्यानंतर घराची किंमत वाढलेली असेल, असे सांगितले जाते. त्यानंतर विकासक नवीन खरेदीदारांना फ्लॅट विकेल आणि जुन्या खरेदीदारांना शंभर टक्के परतावा देईल, असे गृहीत धरले जाते.

अधिक जोखमीचे कारण
अर्थात अशा योजना कागदावर कितीही सक्षम वाटल्या तरी त्या जोखमीच्या असतात. अशा योजना अपयशी ठरण्यामागे अनेक कारणे असू शकतात. विकासक हा अगोदरपासूनच आर्थिक अडचणीचा सामना करत असेल तर तो योजना पुढे नेऊ शकत नाही. रिअल इस्टेटमध्ये किंमत वाढण्याची हमी नसते. अशा वेळी मंदीमुळे त्याचीं आर्थिक स्थिती आणखीच खराब होण्याची शक्‍यता बळावते. एका योजनेचा पैसा दुसऱ्या योजनेत गुंतवल्याने योजना अपयशी ठरण्याची देखील भीती असते. याशिवाय अलीकडे विकासकांना फंडिंग जमवणे देखील कठिण झाले आहे. रिअल इस्टेटचा बाजार चांगल्या स्थितीत असेल तर विकासकांना अशा योजना यशस्वी ठरण्याची शक्‍यता अधिक असते. मात्र बाजारात मंदीचे सावट असेल तर तो संपूर्णपणे बाहेर निघू शकत नाही.

लक्षात ठेवा
अजूनही बहुतांश शहरात रिअल इस्टेटच्या किमती स्थिर आहेत. तसेच खूपच कमी प्रमाणात किमतीत वाढ होत आहे. अशा स्थितीत कोणी भरभक्कम परतावा देण्याचे आश्‍वासन दिलेले असेल आणि ज्यांनी आश्‍वासनाला हुरळून जाऊन गुंतवणूक केली आहे, अशा खरेदीदारांना मूळ रक्कम देखील मिळवणे मुश्‍किल राहू शकते. म्हणूनच रेडी पझेशनच्या योजनेत पैसे गुंतवणे कधीही हिताचे ठरू शकते. यातून प्रकल्पाला उशीर हाण्याची जोखीम राहात नाही.

– राकेश माने