– नित्तेंन गोखले
Illegal Construction : बेकायदेशीर घरांची (Illegal Construction) खरेदी-विक्री नोंदणी बंद केल्याने पुढील काळात अशी घरे बांधणे खरंच कमी होईल का? चला जाणून घेऊयात.

गेल्या दोन दशकांमध्ये विविध सरकारांनी अनधिकृत घरांचा प्रश्न कायमस्वरूपी सोडवण्याची अनेक आश्वासने दिली. मात्र यावर्षी ऑक्टोबर महिन्यात राज्य सरकारने जारी केलेला जी.आर. या दिशेने एक महत्त्वाचे पाऊल ठरला आहे. पण अवैध बांधकामांचा (Illegal Construction) प्रश्न खूप गंभीर आहे का? पुणे आणि पिंपरी-चिंचवड महानगरपालिका हद्दीत अनधिकृत निवासी प्रकल्प किती आहेत? अनेक अहवालांनुसार, पुणे महानगरपालिकेने जानेवारी 2025 ते जुलै 2026 या कालावधीत 4,418 घरमालकांना नोटीसा बजावल्या. अशा लाख नोटीसा अगोदर देखील देण्यात आल्या आहेत.

सामाजिक कार्यकर्त्यांच्या मते, 2021 पासून पुणे महानगरपालिकेत विलीन झालेल्या गावांमध्ये लाखों बेकायदेशीर घरे आहेत. याशिवाय, शेजारील पिंपरी-चिंचवड महानगरपालिकेच्या हद्दीत ही संख्या 3.5 लाखांपेक्षा जास्त असल्याचे सांगितले जाते. महाराष्ट्रामधील जवळजवळ सर्वच शहरांतील ही आकडेवारी दरवर्षी वाढत आहे. अशा बांधकामांमुळे पायाभूत सुविधांवर मोठा भार पडतो.

यांमुळे पार्किंग, वाहतूककोंडी, सांडपाणी व्यवस्था आणि कचरा व्यवस्थापन यांसारख्या प्रमुख समस्या निर्माण झाल्या आहेत. पाणी नाकापर्यंत आल्याने सरकारसाठी कठोर पाऊल उचलणे अत्यावश्यक होते. म्हणूनच, 13 ऑक्टोबरपासून लागू करण्यात आलेल्या शासन आदेशानुसार, राज्यातील निवासी बांधकाम प्रकल्पांमधील फ्लॅट्सच्या प्रथम खरेदी-विक्री नोंदणी (रेजिस्ट्रेशन) प्रक्रियेत काही नवीन अटी जोडण्यात आल्या आहेत.

करारांच्या नोंदणीसंदर्भात जारी केलेल्या सरकारी आदेशात कायदेशीर आणि बेकायदेशीर फ्लॅट्समध्ये काय फरक आहे? सोप्या भाषेत सांगायचे तर, मंजूर बांधकाम आराखड्यात नमूद केलेल्या क्षेत्रापेक्षा जास्त क्षेत्रफळ असलेल्या इमारतींमधील सदनिकांची नोंदणी करता येणार नाही. विकास आराखडा, प्रादेशिक आराखडा किंवा ‘यूडीसीपीआर’नुसार न बांधलेली कोणतीही इमारत (Illegal Construction) व त्यातील सदनिका अनधिकृत मानली जाईल.

थोडक्यात, योग्य त्या परवानग्या न घेता व झोनिंग नियमांचे उल्लंघन करून बांधलेल्या निवासी इमारती आणि बांधकाम आराखड्यात मंजूर केलेल्या क्षेत्रापेक्षा जास्त क्षेत्रफळ असलेल्या सदनिका सरकारच्या रडारवर आहेत. हा आदेश 13 ऑक्टोबरपासून लागू झाला आहे. एका अंदाजानुसार, राज्यभरात किमान सात ते आठ लाख नोंदण्यांवर याचा परिणाम झाल्याचे दिसते.

सदनिका कायदेशीर आहे की बेकायदेशीर हे दुय्यम निबंधक कार्यालयातील अधिकारी कागदपत्रे बघून ठरवणार. परंतु जर हे अधिकारी आपले कर्तव्य पार पाडण्यात अपयशी ठरले तर काय? सदनिकेचे प्रत्यक्ष क्षेत्रफळ आणि मंजूर आराखड्यातील क्षेत्रफळ यात तफावत असल्यास, अशा सदनिकांची नोंदणी न करण्याच्या सूचना अधिकार्‍यांना देण्यात आल्या आहेत. जर एखाद्याने जाणीवपूर्वक अशा मालमत्तांची नोंदणी पूर्ण केली तर त्यांना उच्च स्तरीय विभागीय चौकशीला सामोरे जावे लागेल. दोषी आढळल्यास त्यांची पदावनती होऊ शकते किंवा त्यांना नोकरीही गमवावी लागू शकते.

हा आदेश पहिल्यांदा विकल्या जाणार्‍या फ्लॅट्स, अपार्टमेंट्स आणि इतर प्रकारच्या घरांवर लागू आहे. मात्र, कागदपत्र पडताळणीचा हा नियम जमीन मालकाच्या वापरासाठी असलेल्या वैयक्तिक घरांवर, रो-हाउसेसवर किंवा इमारतींवर लागू नाही. स्वतःच्या वापरासाठी जमिनीच्या तुकड्यावर बांधलेले घर हे निवासी योजनेचा भाग समजले जात नाही.

तथापि, जर मालकाने घर किंवा त्याचा काही भाग कोणाला विकण्याचा निर्णय घेतला, तर मात्र घराच्या प्रथम विक्रीसाठी लागणारी सर्व कागदपत्रे द्यावी लागतात. आता प्रश्न पडतो की ज्या जुन्या घरांना किंवा मालमत्तांना भोगवटा प्रमाणपत्र (ओसी) मिळालेले नाही त्यांचे काय? अशा प्रकरणांमध्ये, हा नियम लागू होत नाही कारण तो त्या मालमत्तेचा प्रथम व्यवहार नसतो. तरीही, हे लक्षात घेणे महत्त्वाचे आहे की शासन निर्णयाचा अर्थ लावणे हे दुय्यम निबंधकावर अवलंबून असते. काही अधिकारी नोंदणी पूर्ण करण्यासाठी भोगवटा प्रमाणपत्राचा आग्रह धरू शकतात. अशा वेळी वकिलाचा सल्ला गरजेचा ठरेल.

घर खरेदी करताना कोणती पावले उचलावीत? सदनिका घेताना विक्री करारामध्ये नमूद केलेले फ्लॅटचे आणि संपूर्ण इमारतीचे क्षेत्रफळ, इमारतीच्या मंजूर नकाशात नमूद केल्याप्रमाणेच आहे की नाही हे तपासणे गरजेचे आहे. हीच माहिती विक्री करार (सेल्स डीड) आणि मालमत्तेच्या अंतिम नोंदणीच्या दस्तऐवजात देखील तपासावी. बेकायदेशीर फ्लॅट विकताना ग्राहकांची अनेकदा फसवणूक होते.

कागदपत्रे पहिल्यांदा पाहताना अचूक वाटतात. परंतु काही बिल्डर सात मजल्यांची परवानगी मिळवून नऊ मजले बांधतात. इतकेच नाही तर, एका इमारतीची परवानगी मिळाल्यानंतर ते दोन किंवा तीन इमारती बांधतात. अशा प्रकरणांमध्ये त्यांच्याकडे विविध विभागाच्या परवानग्या आणि मंजुरीची कागदपत्रे असतात. परंतु इमारतीने व्यापलेले क्षेत्रफळ, नकाशा, फ्लॅट्सची संख्या तसेच सदनिकांच्या चौरस फुटांमधील क्षेत्रफळ, यात फरक असतो. फ्लॅट मालकांना थोड्या कमी किमतीत घर विकून पुढील काळात कागदपत्रे नीट करू असे सांगितले जाते.

महानगरपालिकेची नोटीस आल्यावरच त्यांना सत्यस्थिती समजते. नवीन फ्लॅट्स व्यतिरिक्त, पुनर्विक्रीची मालमत्ता खरेदी करतानाही संबंधित दुय्यम निबंधक कार्यालयात जाऊन भोगवटा प्रमाणपत्र, मंजूर इमारत नकाशा, विद्यमान मालकी हक्काची कागदपत्रे आणि नोंदणीची पात्रता तपासणे आवश्यक आहे.

एकूणच, शासनाने उचललेले हे पाऊल अनधिकृत बांधकामांना (Illegal Construction) आळा घालण्याच्या दिशेने खूप महत्त्वाचे आहे. पुढील काळात, दुय्यम निबंधक कार्यालयातील अधिकार्‍यांनी आदेशाची कठोरपणे अंमलबजावणी करायला हवी. त्याचबरोबर, ग्राहकांनी देखील जागरूक राहून कागदपत्रांची नीट पडताळणी करावी. अशा प्रकारे, अनधिकृत बांधकामांना खर्‍या अर्थाने आळा बसू शकेल.