रियल इस्टेट क्षेत्राला पुन्हा सुगीचे दिवस येणार! (भाग-१)

आज नवीन आर्थिक वर्षाचा पहिला दिवस, त्याजबरोबरीनं भारतीय रिझर्व बँकेच्या स्थापनेचा दिवस, जगप्रसिद्ध ऍपल कंपनीच्या देखील स्थापनेचा दिवस आणि आज सव्वा अब्ज जणांपेक्षा जास्त जण वापरत असलेलं गूगलचं जी-मेल, त्याच्या देखील लोकार्पणाचा दिवस म्हणजे, १ एप्रिल. अजून एका गोष्टीसाठी आजचा दिवस प्रसिद्ध आहे, तो म्हणजे एप्रिल फूल दिवस म्हणून.

आजच्या या एप्रिल फूलशी निगडीत एक थेअरी आहे. अर्थ आणि अर्थशास्त्रानुसार, अधिकांश मूर्ख सिद्धांत सांगतो की, एखाद्या वस्तूची किंमत तिच्या अंतर्भूत मूल्याद्वारे नव्हे तर बाजारातील तर्कशून्य अथवा तर्कविसंगत अशा समज अथवा कल्पनांद्वारे व त्यांच्या अपेक्षांद्वारे निर्धारित केली जात असते. आणि उचित किंमत ठरवण्यामागं तर्कसंगत खरेदीदारास हे वाटत असतं की आपल्यापेक्षा जास्त किंमत देण्यास दुसरं कोणी तयार होईल. दुसऱ्या शब्दात, एखादी  “मूर्खपणाची” वाटणारी जास्त किंमत मोजली जाऊ शकते कारण त्या व्यक्तीस वाटत असतं की त्याच गोष्टीसाठी नंतर कोणीतरी अधिक (मूर्ख) किंमत देण्यास तयार होईल !

थोडक्यात म्हणजे एखाद्या गोष्टीची ठराविक किंमत विकणाऱ्यास महाग वाटते (आणि म्हणूनच तो ती गोष्ट त्या भावास विकत असतो), परंतु त्याच्याकडून घेणाऱ्यास त्याच गोष्टीसाठी तीच किंमत आकर्षक वाटत असते कारण तो विचार करत असतो की नंतर तीच गोष्ट दुसऱ्या कोणाला तरी अधिक किंमतीत विकता येऊ शकते (अथवा वरचढ किंमतीत कोणाला तरी मूर्ख बनवता येऊ शकतं) आणि म्हणूनच तो व्यवहार पार पडत असतो, यालाच म्हणतात ‘ग्रेटर फूल थिअरी’.

यासाठी आपण एक उदाहरण घेऊ, एकदा एका गावात एक मनुष्य येतो व जाहीर करतो की तो एक माकड प्रत्येकी ५०० रुपयांना खरेदी करणार आहे. ताबडतोब गावातील लोक त्याला कांही माकडं आणून देतात व गावकऱ्यांना त्यांचे पैसे देऊन हा माणूस निघून जातो व त्याच्या माघारी त्याच्या मूर्खतेबद्दल चर्चा रंगते. काही दिवसांनी हा माणूस परत त्या गावात येतो व जाहीर करतो की तो पुन्हा माकडं खरेदी करण्यासाठी आलेला आहे परंतु यावेळेस तो सांगतो की मी प्रत्येक माकडामागं १००० रुपये देईन. झालं, हे ऐकल्यावर लोक चुपचाप आजूबाजूच्या गावांमधून, जंगलातून सर्व माकडं घेऊन येतात व त्याला प्रति माकड १००० रुपयांस विकतात. पुन्हा तो माणूस माकडांसह निघून जातो. कांही दिवसांनी तो माणूस पुन्हा येतो व सांगतो की आता तो २००० रुपयांना एक माकड  खरेदी करण्यास आला आहे. हे ऐकल्यावर लोक पुन्हा इतर गावांमधून बऱ्याच कष्टानं एखाद दुसरं माकड शोधून आणतात परंतु तो माणूस एक माकड घ्यायला नकार देतो व सांगतो की त्याला खूप माकडं हवी आहेत. हे ऐकल्यावर गावातील लोक हताश होतात व माकडं शोधण्यासाठी थोड्या दिवसांचा अवधी मागतात. तो माणूस निघून जातो. लगेचच गावातील लोकांना सुगावा लागतो की थोड्या दूरच्या गावात एका माणसाकडं खूप माकडं आहेत व त्यानं ती सर्कसवाल्यांना विकण्यासाठी जमवली आहेत. हे सर्व गांवकरी त्या माणसास भेटून गळ घालतात की त्यानं ती माकडं त्यांना विकावी म्हणून. परंतु तो माणूस काही तयार होत नाही. परंतु शेवटी प्रति माकड १९०० रुपयांच्या बोलीनं ते गांवकरी त्या माणसाकडून त्याची सर्व माकडं खरेदी करतात व ते त्या पहिल्या माणसाची वाट पहात बसतात परंतु तो माणूस शेवटपर्यंत येत नाही,  कारण त्यानंच ती माकडं दुसऱ्या गावातील एकाला १५०० रुपयांना विकलेली असतात.

रियल इस्टेट क्षेत्राला पुन्हा सुगीचे दिवस येणार! (भाग-२)

आता या कथेचा थेट संबंध लावता येऊ शकतो तो म्हणजे २००८ मध्ये सबप्राईम पेचप्रसंगामुळं कोसळलेल्या बाजाराशी, मग ते रिअल इस्टेट क्षेत्र असू देत किंवा त्यावेळचे हिरो व आताचे झिरो झालेले शेअर्स. वॉरेन बफे अशा गोष्टीबद्दल म्हणतात, “Only when the tide goes out do you discover who’s been swimming naked”. म्हणजे, जेव्हा लाट ओसरते तेव्हाच आपल्याला समजतं की कोणाची चड्डी वाहून गेलीय ते. लाट म्हणजे बाजारातील तेजीची लाट ज्यावर प्रत्येक गुंतवणूकदार तरंगत असतो व चड्डी वाहून जाणं म्हणजे असलेल्या बचतीतून तेजीच्या भरात फालतू कंपन्यांचे शेअर्स घेऊन ठेवल्यानं लाट ओसरल्यावर ज्याला कांही किंमत नव्हती अशा कंपन्यांचे शेअर्स पुढच्या लाटेसाठी सांभाळत बसण्याखेरीज कोणता इलाज नसल्यानं झालेली अवस्था.  ज्यात चड्डी म्हणजे मूळ पूंजीच वाहून गेलेली असते. तात्पर्य काय तर उत्तम कंपन्या योग्य भावात घेऊन ठेवल्यास नक्कीच त्यातून चांगला परतावा मिळू शकतो. म्हणूनच उत्तम मूलभूत मूल्य असलेल्याच कंपन्या निवडणं हे फार महत्वाचं असतं.