अन्य राज्यात मालमत्तेचा व्यवहार करताना…

पुण्याच्या मुलाला दिल्लीत शिक्षण घ्यायचे असेल तर पालक आपल्या पाल्याला एखादा लहान फ्लॅट खरेदी करून देतात. जेणेकरून त्याच्या राहण्याची चिंता मिटेल. अशा स्थितीत परराज्यात प्रथमच मालमत्ता खरेदी करताना काही खबरदारी घेणे तितकेच महत्त्वाचे आहे.

विश्‍वास सरदेशमुख

कोणत्याही प्रकारची मालमत्ता खरेदी करणे हा मोठा व्यवहार मानला जातो. जर घराचा विचार करायचा म्हटलं तर आपल्या भावना तसेच कुटुंब जोडलेले असते. म्हणूनच घर खरेदी करताना आपल्याला अनेक बाबींचा विचार करावा लागतो. घर जर अन्य राज्यात खरेदी करायचे असेल तर काही अतिरिक्त गोष्टी देखील तपासून पाहव्या लागतात आणि त्या आव्हानात्मक असू शकतात. भारत प्रजासत्ताक देश असून याठिकाणी केंद्र आणि राज्य यांच्यात अधिकारांची विभागणी झालेली आहे. जम्मू-काश्‍मीर वगळता आपण अन्य राज्यात मालमत्ता खरेदी-विक्री करू शकतो. काही ग्राहक गुंतवणूक म्हणून तर काही जण उत्पन्नाचे साधन म्हणून मालमत्ता खरेदी करतात. भविष्यात पाल्यांना या मालमत्तेचा उपयोग व्हावा, यादृष्टीने मालमत्ता खरेदी करण्यात येते. उदा. जर पुण्याच्या मुलाला दिल्लीत शिक्षण घ्यायचे असेल तर पालक आपल्या पाल्याला एखादा लहान फ्लॅट खरेदी करून देतात. जेणेकरून त्याच्या राहण्याची चिंता मिटेल. अशा स्थितीत परराज्यात प्रथमच मालमत्ता खरेदी करताना काही खबरदारी घेणे तितकेच महत्त्वाचे आहे.

-Ads-
दैनिक प्रभातचे फेसबुक पेज लाईक करा

कोणत्याही राज्याच्या विधानसभेला राज्याविषयक कायदे तयार करण्याचा अधिकार प्रदान करण्यात आला आहे. त्यात मालमत्तेशी निगडिीत सर्व घटकांचा समावेश आहे. मालमत्तेच्या कागदपत्रांवरील मुद्रांक शुल्क दर, लॅंड रेव्हेन्यू, मालमत्ता कर, जमीन देखभालीचा खर्च, घरमालक आणि भाडेकरू संबंध, जमिनीचे हस्तांतरण आदींचा राज्यातील अधिकारात समावेश होतो. यासंबंधी कायदे करण्याचा अधिकार राज्य सरकारला असतो. अशा स्थितीत विविध राज्य हे मालमत्ता खरेदी-विक्रीसंबंधी आपापले नियम आणि कायदे प्रक्रिया निश्‍चित करतात. त्याठिकाणी रिअल इस्टेटवर नियंत्रण ठेवण्यासाठी वेगळे कायदे असू शकतात आणि त्यासंबंधी विविध मुद्‌द्‌यांशी निगडित वेगवेगळे नियम असू शकतात.

रेरा कायद्याचा प्रभाव
रेरा कायदा लागू झाल्यानंतर खरेदीदारांचे हित अधिक जोपसाण्याचा प्रयत्न केला गेला आहे. अर्थात रेराअंतर्गत राज्याकडे काही नियम निश्‍चित करण्यासाठी अधिकार राखून ठेवण्यात आले आहेत. रेरा कायदा लागू करण्यासाठी राज्य नियमित नियमांशिवाय विविध कायदे निश्‍चित करू शकतात. म्हणजेच रेराशिवाय राज्यात मालमत्ता खरेदीसाठी वेगवेगळ्या नियमाचे पालन करणे आवश्‍यक असते. रेरा कायद्यानुसार सर्व राज्यांकडे रिअल इस्टेट आदेशाला योग्य तऱ्हेने लागू करण्यासाठी वेगवळे नियम निश्‍चित करण्याची मूभा देण्यात आली आहे. परराज्यात मालमत्ता खरेदी करताना काही गोष्टींची काळजी घेणे गरजेचे आहे.

जबाबदारी:
कोणतीही वस्तू खरेदी करताना ग्राहकांनी सजग आणि जागरुक असावे, अशी कायद्याची अपेक्षा आहे. त्यातही मालमत्ता व्यवहारात अधिक दक्षता बाळगावी, असे आवाहन वारंवार केले जाते. कारण यातील व्यवहार लाखोंच्या घरातील असतात आणि फसवणुकीचे प्रमाणही अधिक असते. म्हणूनच मालमत्ता खरेदी करताना त्याची सर्वंकष चौकशी करण्याची जबाबदारी ग्राहकावर असते. उदा. दिल्लीतील रहिवासी मुंबईत किंवा मुंबईत राहणारा दिल्लीत मालमत्ता खरेदी करू इच्छीत असेल तर त्याला काही बाबींची दक्षता घ्यावी लागणार आहे. खरेदी-विक्री व्यवहारात स्थानिक नियमांचे पालन झाले की नाही, हे त्याला पाहावे लागणार आहे. सर्वसाधारणपणे परराज्यात किंवा शहरात मालमता खरेदी करताना बहुतांशी मंडळी स्थानिक नियमांकडे कानाडोळा करतात. अशा स्थितीत परराज्यात मालमत्ता खरेदी करताना अशा व्यवहाराशी निगडित असलेला तज्ज्ञ स्थानिक वकिलाची सेवा घेण्यास हरकत नाही.

स्टॅंप ड्युटी आणि रजिस्ट्रेशन फी
प्रत्येक राज्यात स्टॅंप ड्युटी आणि रजिस्ट्रेशन फीसचे दर आणि नियम वेगवेगळे असू शकतात. ज्या राज्यात आपण मालमत्ता खरेदी करत आहोत, तेथे स्टॅंप ड्युटी आणि नोंदणी शुल्काची माहिती घ्यावी. व्यवहार करण्यापूर्वी सर्व शुल्काची माहिती जाणून घेणे बंधनकारक आहे. अन्यथा आपली फसवणूक होण्याची शक्‍यता अधिक असते.

वेगळे नियम आणि प्रक्रियांची माहिती
स्टॅंप ड्युटीची माहिती मिळवण्यासाठी अनेक राज्यातील नोंदणी विभाग हे कागदपत्रांच्या तपासणीची प्रक्रिया अवलंबतात. वास्तविक मुद्रांक शुल्कापेक्षा कमी शुल्क आकारले जात असेल तर कागदपत्रांची मान्यता रद्द होऊ शकते आणि चुकून अधिक मुद्रांक शुल्क भरले गेले असेल तर त्याचे रिफंडची प्रक्रिया अत्यंत कठीण आहे. अनेक राज्यात स्टॅंप ड्युटीची एकच निश्‍चित रक्कम असते आणि काही ठिकाणी मालमत्ता मूल्याच्या प्रमाणात काही टक्के असू शकते.

उपनिबंधक आणि न्यायालयात पडताळणी
मालमत्ता खरेदी आणि विक्रीतील सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे मालकी हक्क होय. मालमत्ता खरेदी करताना त्यासंबंधी कोणताही वाद असू नये, अशी अपेक्षा असते. वादाच्या मालमत्ता खरेदी करणे म्हणजे स्वत:हून पायावर कुऱ्हाड मारण्यासारखे असते. कधी कधी विक्रेता मालमत्तेची खरी माहिती सांगेलच याची शाश्‍वती नसते. त्यामुळे मालमत्तेबाबत सोसायटी, कॉलनी, नोंदणी कार्यालयाकडे चौकशी करू शकतो. तसेच वादासंबंधी सर्व माहिती उपनिबंधक कार्यालयातून मिळवता येते. याशिवाय स्थानिक, उच्च न्यायालय, ग्राहक मंचातही चौकशी करू शकतो.

टायटल डॉक्‍युमेंटची साक्षांकित प्रत मिळवणे
नोंदणी कायद्यानुसार नोंदणी करण्यासाठी मालमत्तेशी निगडित कागदपत्रे उपनिबंधक कार्यालयात जमा करावी लागतात. उपनिबंधक कार्यालयात मालमत्तेची कागदपत्रे सुस्थितीत असतात. कायद्याने फीस भरणाऱ्या व्यक्तीला संबंधित मालमत्तेची कागदपत्रे पाहता येतात. म्हणूनच मालमत्तेचा व्यवहार करण्यापूर्वी जर मूळ कागदपत्रे पाहायची असेल तर आपण उपनिबंधक कार्यालयाकडे शुल्क पाहून कागदपत्रांची पडताळणी करू शकतो. जमीन हस्तांतरणाची इंत्यभूत माहिती कळतेच तसेच जमिनीवर कोणते आरक्षण तर लागू नाही ना हे समजते.

प्राप्तीकर खात्याकडे चौकशी
मालमत्तेबाबत आणखी माहिती जाणून घेण्यासाठी आपण प्राप्तीकर खात्याकडेही जाऊ शकतो. खरेदी करण्यात येणाऱ्या मालमत्तेवर प्राप्तीकर खात्याने काही नोटीस बजावलेली आहे का? याचा तपास करू शकतो. प्राप्तिकर कायदा 1961 नुसार प्राप्तीकर विभागाने एखाद्या मालमत्तेविरुद्ध कारवाई केली असेल किंवा प्रलंबित असेल तर त्याकाळात झालेले व्यवहार हे बेकायदा मानले जातील.

भूखंडाची सद्यस्थिती जाणून घ्या
जर घर स्वत: बांधण्यासाठी भूखंड खरेदी करू इच्छित असाल तर या परिसरात जमिनीशी निगडित असलेल्या निर्बंधांची माहिती जाणून घ्यावी. अनेकदा स्थानिक प्रशासन आणि राज्य सरकार हे जमिनीवर विशेष प्रकारचे नियम लागू करते. त्यामुळे मोकळ्या जागेची खरेदी करण्यापूर्वी त्याची माहिती काढणे गरजेचे आहे आणि त्यात आपली फसवणूक तर होणार नाही ना, हे लक्षात घ्यावे.

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here

Enable Google Transliteration.(To type in English, press Ctrl+g)